Olam Capital - Services - L'Immobilier Papier et le Crowdfunding

Olam Capital > Les services OLAM > Immobilier Papier

Immobilier Papier

L’immobilier papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support. Initialement, le terme a été utilisé principalement dans les articles de presse consacrés aux SCPI. Il est utilisé désormais dans une acception plus large englobant d’autres produits financiers cotés ou non cotés.

La SCPI ou Société civile de placement immobilier est la forme la plus connue de pierre-papier. Apparue dès le début des années soixante, elle a vu son statut juridique évoluer à plusieurs reprises jusqu’à ces dernières années.

L’OPCI, ou Organisme de placement collectif en immobilier, est né en 2007 de la volonté du législateur de proposer aux épargnants un produit reposant pour l’essentiel sur l’immobilier, mais comportant aussi une part importante de produits financiers facilement cessibles, de façon à offrir un marché secondaire des parts ou actions très liquide.

Les SIIC, Sociétés d’investissement immobilier cotées, sont, comme leur nom l’indique, des sociétés cotées dont le métier est d’investir dans l’acquisition ou la construction d’immeubles à l’usage d’habitation, de commerce, de bureaux ou d’autres activités. Ces sociétés sont régies par un statut fiscal particulier.

Les OPCVM immobiliers sont des SICAV ou des FCP (fonds communs de placement) investis dans des SIIC ou des sociétés cotées ayant une activité voisine (BTP, promotion immobilière, gestion hôtelière, gestion de résidences pour personnes âgées, etc.).

Le financement participatif immobilier (appelé également crowdfunding immobilier [archive]) est une nouvelle forme de pierre-papier non cotée apparue en 2011 et permettant d’investir dans la promotion immobilière.

La possibilité d’investir des sommes modestes alors qu’un investissement direct dans la pierre conduit généralement à immobiliser des sommes importantes.
La sécurité que confère la diversification des placements effectués par les sociétés de gestion ; avec la pierre-papier, on n’est pas propriétaire d’un immeuble qui peut se révéler peu rentable, on possède des parts de fonds investis dans un nombre plus ou moins élevé d’immeubles.
La possibilité de céder ses parts ou ses actions plus facilement qu’un immeuble.

Quelle est la rentabilité des produits d'immobilier papier ?

Dans une cartographie des rentabilités, il existe trois types de rentabilité différente.
Le premier type de rentabilité, ce sont les placements que l’on appelle court terme, parce qu’ils sont disponibles pratiquement à chaque instant, comme le Livret A, ou les contrats les plus classiques en assurance-vie.
Puis vient l’immobilier, sa rentabilité est meilleure, mais il y a des fluctuations. L’horizon d’investissement est du moyen ou long terme, soit entre cinq à sept ans au minimum, et parfois il vaudra mieux attendre un peu avant de vendre.
Ensuite viennent les actions. Rentabilité encore meilleure, mais avec des hauts et des bas très prononcés. Là, c’est du long terme, parce qu’il faut vraiment choisir le moment où l’on vend.
Dans cette carte l’immobilier se situe à mi-chemin entre les actions et le court terme. Il est moins rentable sur la longue durée que les actions, mais plus stable. Il est aussi plus rentable que les placements à court terme, ce qui est important.
Pour exemple, le taux moyen d’une SCPI est d’un peu plus de 4,3% (en 2018)

Quel est le niveau de risque ?

Investies dans de nombreux actifs, les produits immobiliers papiers reposent sur une mutualisation des risques. En effet, les investisseurs achètent des parts. Chaque investisseur ne détient donc pas un appartement, un local ou un immeuble en particulier, mais des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance, incendie, etc. d’un bien. Ces dernières années se sont développées des SCPI européennes qui permettent une diversification des biens à l’échelle européenne pour une mutualisation des risques encore plus grande. Du coté du financement participatif dans un projet immobilier (crowdfunding), les risques liés à une opération de crowdfunding immobilier sont finalement les risques liés à la vie d’un chantier :

Quelles sont les différences entre la pierre papier et le crowdfunding immobilier ?

Il existe beaucoup de différence entre les produits de pierre papier et le crowdfunding immobilier. Les investisseurs de l’immobilier papier investissent dans des parts de multiples biens bénéficiant d’un taux de rendement entre 4% et 5% par an. L’horizon d’investissement est long terme pour rentabiliser les droits d’entrées d’environ 10% de la somme investie. Depuis quelques années, les promoteurs immobiliers ont fait appels à des sociétés de crowdfunding immobilier pour les aider à lever du capital pour financer la construction ou la rénovation d’un bien. L’investisseur peut entrevoir un taux de rendement bien plus intéressants entre 6% et 10% par an sur une durée d’investissement se situant entre court et moyen terme. La différence de taux de rendement annuel provient d’un niveau de risque plus important. Pour les deux types de produits, le montant d’investissement minimal est très bas d’où leur grande attractivité.