La SCPI est le produit financier le plus utilisé par les français pour investir dans la Pierre Papier. Ce véhicule peut être souscrit en direct ou dans le cadre d’une assurance-vie pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse.
SCPI, pourquoi tout le monde en parle?
L’intérêt de la SCPI est d’utiliser les fonds collectés auprès du public pour acquérir et gérer des actifs immobiliers loués. Il en existe deux types :
- La SCPI de rendement investit principalement dans l’immobilier professionnel.
- La SCPI fiscale investit dans l’immobilier résidentiel et s’appuie sur des systèmes d’exonération fiscale (système Pinel, système Malraux, déficit foncier, etc.).
Seule la SCPI de rendement peut être souscrit via une assurance-vie.
L’investissement dans une SCPI permet de diversifier l’épargne dans l’immobilier locatif avec un investissement initial réduit et de pénétrer des marchés difficilement accessibles directement (bureaux, centres commerciaux, maisons de retraite médicalisées, entrepôts, etc.). Le fait de se diversifier, dans des actifs dont le rendement n’a rien à voir avec les marchés financiers, est donc susceptible de servir de valeur refuge.
SCPI via une assurance-vie, à bien réfléchir
Le choix d’investir dans une SCPI via une assurance-vie intéresse beaucoup d’investisseurs pour son aspect fiscal. Mais il faut savoir qu’il se prive de certaines possibilités comme la possibilité d’acheter des parts avec de l’endettement ou du démembrement.
De plus, suivant les contrats d’assurance-vie, l’assureur référence seulement un certain nombre de produits. On peut même voir que certains fournisseurs et gestionnaires refusent l’éligibilité de leurs produits aux contrats d’assurance-vie.
Fiscalité et rentabilité, les points forts de la SCPI
La rentabilité de la SCPI est 2 à 3 fois supérieure à celui du fonds Euro. Les revenus qu’ils distribuent sont généralement imposés en tant que revenus fonciers. Lors de la souscription en unité de compte, ils bénéficieront de la fiscalité favorable de l’assurance-vie.
L’intérêt d’investir dans la pierre papier via une assurance-vie est aussi fiscal. En effet, les produits vont bénéficier du même régime fiscal que les autres investissements en assurance-vie, donc une fiscalité seulement sur les retraits et réduites après 8 ans. De plus, les dividendes sont souvent réinvestis dans la SCPI. Dans un investissement en direct, l’investisseur est imposé sur des revenus fonciers.
En période de crise, la vente de SCPI détenue en direct peut s’avérer très long, dépendant surtout de la liquidité du produit. Au contraire des SCPI détenues dans une assurance-vie où l’assureur assure la liquidité et se doit de maintenir un délai légal de deux mois maximum, voir à un mois.
Les OPCI, l’Alternative
Les OPCI (Organisme Collectif d’Investissement Immobilier) investissent également dans l’immobilier. Par rapport aux parts SCPI, le principal avantage réside dans sa meilleure liquidité, car l’OPCI n’a pas à investir uniquement dans l’immobilier « dur ». Réglementairement, Il peut investir jusqu’à 40% des fonds dans des actifs financiers, tels que les actions de sociétés immobilières cotées, et donc plus volatils en raison de son exposition aux marchés financiers.
Cependant, les frais de souscription de l’OPCI sont inférieurs de moitié à ceux de la SCPI. Une autre différence est que les revenus des OPCI appartiennent généralement au régime fiscal des dividendes en actions.
Si vous souhaitez bénéficier d’un conseil sur mesure et à l’écoute, le cabinet Olam Capital est à votre disposition via la page Contact ou par téléphone au 09 82 21 43 36.
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